房屋评介陈说范文

来源：吉屋网综合整理发布时间：2013-09-04 16:37:00

房地产评介陈说范例模范

1、房屋产权人(单位)：×××

2、估价方针：拆迁抵偿价钱评介

3、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

4、估价时辰：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

5、估价按照

1.中华国民共和国《城市房地产打点法》

2.中华国民共和国国度尺度《房地产估价尺度》;

3.评介委托书：

4估价评介人员勘察熟悉的情形;

5.房屋所有权证(新北全字00311100号);

6.国务院《城市房屋拆迁打点条例》、《新乡市城市拆迁抵偿尺度》。

6、估价原则：本评介陈说在遵守公平、平允、地下原则的前提下，连络评介方针和评介财产具体情形，具体遵守估价时点原则、较高较好使用原则、替换原则。

7、估价方式：按照估价的特点和实际情形，本陈说采纳商场比拟法和*答复答复法对拆迁评介房地产进行整体性评介，至于部门无证修建物、墙体及其占用的地盘已包括在内，未单列其价钱。其余虽然在本陈说中未完全采纳新乡市国民当局有关拆迁条例的抵偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装潢、装修及层高未在指导价中给予考虑完全。本陈说要紧按照中华国民共和国国度尺度《房地产估价尺度》的精力进行评介。

8、估价结果

本评介以把握的有关目标物的信息资料为按照，按照估价的方针，遵守评介法度，采纳科学的估价方式，在当真分析资料的根蒂根基上，经过周密的测算，并连络评介方针和评介经验，经较量争论拆迁评介器械在估价时点的拆迁抵偿价钱为：

国民币小写：206247元

大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

8、评介价钱有效期

本陈说评介时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。跟着时辰的推移，房地产商场情形和评介器械本身情形发生变更，评介器械的商场价钱将发生响应的变更，评介结果也需做响应调整。

十、评介价钱应用规模

该评介陈说结果仅供拆迁部门抵偿时参照，不做其余用途。

十1、估价的假定和限制前提

1.估价假定前提

我们评介的价钱是现时价，及在估价时点对拆迁评介器械进行抵偿的参照价钱，假定：

(1)有自愿出售的卖主和自愿购置的买主;

(2)该财产可以在地下商场上安闲让渡;

(3)有一个恰当的时代完出售易，可以全盘问虑财产性质和商场景遇进行议价;

(4)不考虑非凡买家的额出门价。

2.限制前提

(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方供应的房产证为司法按照，对于土空中积委托方未供应有关地盘资料。

(2)本陈说中的拆迁抵偿价，是指估价结果供应拆迁人与补拆迁人商谈被拆迁房屋抵偿价钱的房地产估价，不包罗搬家津贴费、拆迁非住宅房屋形成停产、破产的抵偿价钱。

(3)未经评介单位书面赞成，本陈说的扫数或部门及所有相关资料均不答应在所有地下公布的文件、告示或声明中引用，本陈说的注释权归评介单位所有。

十2、格外声明

1.本评介陈说中的分析、定见和结论是人们本身公平的专业分析、定见和结论，但受本估价陈说中已说明的假定和限制前提的限制。

2.我们与本估价陈说中的估价器械没有短长关系，也与有关当事人没有个人短长关系或私见。

3.我们遵守中华国民共和国国度尺度《房地产估价尺度》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成定见和结论，撰写本估价陈说。

4.我们已对本估价陈说中的估价器械进行了实地查勘，并对目标物现场勘察的客观性、真实性、公平性担当责任。但评介人员对评介标物的勘察限于目标物的外表和使用情形情形。除非还有和谈，评介人员不担当对评介目标物建筑机关质量进行查询拜访的责任，和其被隐瞒、未露出及难于交兵到的部门进行检视的责任。

5.没有人对本估价陈说供应了主要专业辅助。

估价分析说明部门

1、估价物概况

本陈说评介的目标物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市国民当局公布的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评介的具体规模为房屋所有权证所载的建筑物及部门与之配套的修建物及占用规模内的地盘。

2.位置座落及情形情形

评介目标物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市骨干道胜利路，属新乡市二级区段(按原区分地区尺度)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河流。评介房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋履行率极高，是理想的房地产*、经商场所。

3.建筑物根基情形描述

评介目标物为一幢二层砖混机关建筑物。建筑时辰为1981年，现在下层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层空中铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营轻易设方格木棚，门框已经装潢润饰，并有磨砂单开门。二层现在为商业经营人的居处、属于出租，空中铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部门粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，因为该建筑物曾革新过，为经营和使用轻易，楼梯靠南及二层东墙已经全封锁(含顶层姑且)经评介人的现场勘测及查询拜访熟悉，评介房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情形较好，按照新乡市国民当局《房屋拆迁抵偿尺度》之规定，房屋成新率为九成新。

2、估价法度

1.专业人员机关评介小组，拟定评介工作计划。

2.核定与估价器械有关的图纸、资料等有关文件。

3.对评介目标物所占地区、地形、地貌、位置、建筑机关等进行勘察。

4.评介测算，撰写提交评介陈说。

3、评介方式的采用

因现在商场上同典型房地产买卖保障较多，采用商场比拟法进行评介较好。又因为该营业房现在为出租*房屋，所以又可以采纳答复答复法进行评介，较后将上述两种方式的估价结果加以权重并较量争论，便得出拆迁目标物的价钱。

4、评介测算过程

(一)商场比拟法

1.商场比拟法公式：商场比拟法是指在求取估价器械，房地产的价钱时，将估价器械房地产与在较近期间内已经发生了买卖的类似房地产加以比拟对比，从已经发现买卖的类似房地产的既知价钱，批改得以估价器械房地产*能够实现的合理价钱的一种估价方式，其根基公式为：

待估房地产价钱=买卖实例价钱×买卖情形批改×买卖日期批改×地区原因批改×个别原因批改

2.采用可比案例

经挑选，一定以A、B、C、D四个买卖为可比案例。

项目位置及所处地区类别用途建筑机关地点档次买卖时辰售价

(元/㎡)

A平原路及歇息路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

C国民路东段营业砖混六层1/62000.42900

D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

3. 估价较量争论

(1)买卖情形批改

可比实例A、C、D的买卖价钱均属产开发公司售价，价钱较平居，可比实例B为非平居买卖，应作恰当批改，设估价器械的买卖价钱指数为100，得出可比实例A、C、D的买卖价钱指数为100，B的买卖价钱指数为95。

(2)买卖日期批改

实例A、C、D的买卖日期均为2000年，实例B的买卖日期为1999年，因为近一年来2000-2001年房地产营业房出售商场根基无变更，无需进行买卖日期批改，设估价器械买卖日期批改指导为100，则A、C、D买卖日期批改指数为100，因为实例B发生买卖时辰较早，其买卖日期批改指数为98。

(3)地区原因批改

因可比实例相对估价器械在内部情形方面有所差异，如：地段、交一切达水平、富贵水平、住户区，周围情形等原因各不不异，应将其批改。经比拟分析，可比实例A位于歇息路与平原路交叉口，地段和富贵水平比评介器械稍强，周围情形较适合经营，路途闭塞水平较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和富贵水平比评介器械较优，但交一切达水平不如评介器械，周围情形和评介器械类似。可比实例C位于国民路东段，地段和富贵水平不如评介器械，但交一切达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、富贵水平宁交一切达水平不如评介器械，所处住户区这一原因比估价器械较优，设估价器械地点地段地区原因批改指数为100，经过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

地区原因批改表

地区原因权数估价器械实例A实例B实例C实例D

地段0.1100110110110110

交一切达水平0.21001109510085

富贵水平0.41001051109085

住户区0.1100100110110115

周围情形0.21001051059580

小计11021051069789.50

4个别原因

因构成房地产本身的使用功能，质量短长等原因方面的差异所发生的价钱差异，如临街形态、建筑机关、装潢装修，使用性质、面积、外形等各有不合，从而作用买卖价钱。经比拟分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其机关都比估价器械优，使用性质都是营业出租，面积及外形都比估价器械好。设估价器械的个别原因批改指数为100，经过列下表可得出A、B、C、D的个别批改原因指数别离为118、115、110、109。

个别原因批改系数表

个别原因权重估价器械实例A实例B实例C实例D

建筑机关0.3100140140140140

装潢装修0.210095959595

使用性质0.2100100100100100

临街形态0.21001201109085

面积外形0.1100130120110110

小计1100118115110109

5比准价钱较量争论

按照商场比拟法较量争论公式，比准价钱较量争论表：

项目买卖价钱买卖情形批改买卖日期批改地区原因批改个别原因批改比准价钱

(元/平方)

A3250100/100100/100100/105100/1182623

B3100100/95100/98100/106100/1152731

C2900100/100100/100100/97100/1102718

D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

因为四个比准价钱较接近，求其算术平均值即为器械价钱：

2632+2732+3718+2655

估价器械单价=———————————=2682元/㎡

估价器械价钱=2682×78.9=211609

二*答复答复法

1.*答复答复法(称*法)是一种应用适合的答复答复利率，将将来的纯*折算为现值的估价方式，其根基公式为：

V=a/r1-1/(1+r)n

式中：V为房地产价钱

r为答复答复利率

n为将来可取得*的年限

应用此方式评介时，其纯*和答复答复利率的一定非常要害，在一定纯*时，我们既考虑财产的实际，更考虑财产的客观*，即清扫实际*中属于非凡的、无意偶然的原因后所获得的一般平居*。

2.资料的收集及参数的采用

经过查询拜访，分析收集有关资料：

(1) 依照新乡市不合区段房屋租借情形，测算房屋房钱水平，一定房地产总房钱2300元。

(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

(3) 缮治费按房屋现值的3%。

(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%较量争论。

(5) 保障费为房屋现值的3‰。

(6) 打点费按年房钱的3%较量争论。

3.较量争论总*=12×2300元/月=27600元

4.较量争论总费用

(1) 房地产税

房地产税=56400×17.5%=4830元

(2)打点费：

打点费=56400×3%=828元

(3)缮治费：

房屋折旧费=830元/㎡×1.5%×21×78%=20628平方米

房屋现值=830×78.9-20628=44859元

缮治费=44859×2%=897元

(4)折旧费:

折旧费=830×1.5%×78.5=982元

(5) 保障费:

保障费=44859×3%=134元

(6) 总费用:

总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

5.年纯*

年纯*(a)=年总*-年总费用=27600-7671=19929元

6. 一定房地产的归纳综合答复答复利率

答复答复利率的一定我们采纳保障利率加风险调整值的举措一定.按照中国国民银行近期公布的一年按期存款利率(保障利率)1.89%，依照作用评介器械的各类社会经济原因一定低风险下的地盘风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，履行公式：

风险调整系数=Xγ1+Yγ2

此中X为地盘价钱在房地产价钱中的比重，Y为房产价钱在房地产价钱中的比重。

风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

γ=保障利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

7. 较量争论房地产价钱

采用较量争论公式

a　　　　　　　　1

V=— × 1 —　————

n为房屋使用年限，该拆迁评介房屋为砖混机关，非出产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

119　　　　　　　　　　1

V=——— × 1 —　—————— =198204

9.29%　　　　　　(1+9.29%)29

(三)经过两种估价方式的不合应用，用商场比拟法评介得出的房地产价钱为211609元，用*答复答复法评介得出的房地产价钱为198204元。按照房地产估价尺度的请求，取商场比拟法估价结果权重值为0.6，取*答复答复法评介结果权重值为0.4，归纳综合得出评介房地产价钱为：

211609×0.6+198204×0.4=206247